限购令出台后乌市开发商出歪招：帮购房者作假资料

　　4月13日，记者采访各家银行了解到，目前，申请房贷的假资料频现，且呈快速上升之势。

　　“都是真的不能再真的资料了。”面对手中的一沓贷款申请资料，新疆一家银行信贷部负责人感叹造假的水平。

　　4月13日，在这家银行信贷部，这位负责人拿出5个人的贷款申请资料给记者看，记者随手随手打开一份，其中收入证明、婚姻证明、社保证明一应俱全，看不出有什么问题。　　

　　“你看到的，都是标准的证明资料，和大多数申请人的资料一样，所需要的材料、证明都能以假乱真。包括我，都看不出是假的，更别说你了。”看着记者不解的眼神，这位负责人解释说。

　　紧接着，他把3份申请贷款的离婚证明、财产分割协议书摆在一起，仿佛是摩尔斯密码的答案出现了。记者看到，这3份离婚证明的印章是一样的、离婚协议书的内容、收入证明的单位也无异，甚至办理离婚的法院、日期都是一样的。然而，这3个贷款申请人并不是一个单位的，且相互并不认识。

　　“这种假，单一来看根本没有假的迹象，如果以其中任何一个人的资料，单独向一家银行申请贷款，绝对可以通过。也就是我们看得多了，才发现其中猫腻。”上述负责人说，自从乌鲁木齐出台房产限购令之后，类似的全套造假资料数量猛增，原先100份申请贷款的材料中，偶尔发现一两个造假的。而现在，在100例中，至少发现20个，从原先的5%上升至20%，这个增长的速度很快。

　　“贷款申请人的假资料，很大可能是开发商或者楼盘销售代理商帮助造假的。”一家国有银行人士分析，一般某个购房人造假，不会出现假资料“撞车”的现象。

　　那么，对于这种房产贷款人提交的假资料，大多数银行如何处理呢？

　　“在工作中，如果查出贷款申请人资料造假，我们一般都是把资料打回去，不会追究责任。毕竟，对方贷款没有成功，银行也没有造成什么损失。”招行乌鲁木齐分行相关负责人如是说。

　　中行新疆分行信贷部相关负责人表示，贷款人的资料一旦被发现有造假迹象，就会被打回。但如果没有发现，顺利通过了贷款，就会对银行造成信贷风险。假设，原本一个购房人只有每月1000元的贷款偿还能力，不符合贷款要求，结果通过造假虚增收入贷了到款，但每月还款额的压力就大得多，万一资金断档，就会出现违约。

　　目前，不少银行开始启动代后审查的工作。“如果我们在贷后的工作中发现有造假资料，且足以影响到贷款申请的，就会重新处理，甚至将贷款提前收回。”一家银行信贷部工作人员说，在这种情况下，贷款申请人的资料会被记录下来，很有可能影响到下次贷款。

　　究竟为什么会出现如此频繁的房贷资料造假现象呢？记者通过朋友找到了在一家大型房产公司售房3年的李立新（化名）。他向记者透露了“售楼员办假证”这一行业潜规则。

　　“造假也是迫不得已，自从限购令出台之后，房子太难卖了。”李立新是乌鲁木齐一家大型房产公司的业务员，虽然入行才3年，却刚好赶上房子销售最容易和最艰苦的两重天。

　在房产新政出台之前，一位姓宋的女士在李立新所在的房产公司看好一套房子，并交了1万元订金，没想到，等办理房贷时，银行开始执行二套房首付60%的政策。李立新说，原先，这位宋大姐已有一套单位分的房子，如果不是房产新政策出台的话，只需付15.4万元的首付，就能顺利买上房，现在新政规定二套房首付要达到30.8万元。当时，宋大姐打算不买这套新房了，说自己的15万元里还有借别人的两万元。要是付30多万元，还差15万元，到哪里借呢。

　　“后来，我建议宋大姐先办离婚手续，以自己的名义买下房子后再复婚，结果对方觉得丢人，不愿意接受。没办法，只好找人给假造了一套离婚证明。”李立新说，就这样，宋大姐的房贷申请通过了银行的审核。

　　他对记者伸出3跟手指头说，现在，至少30%的顾客有造假的需要，否则，房子就卖不出去。

　　“真的是没办法，要不你就得面临一个月卖不出去一套房子的局面，饭可能都没得吃。”李立新说，“最开始，我们也是老老实实的找办假证的办里各种手续，后来干脆自己刻个萝卜章子自己处理，社保证明、收入证明、甚至银行的流水都可以处理。”

　　李立新笑称，通过办这些假资料，他都成半个专家了：没有本地户口的，就要准备社保证明；没有固定工作的，要想办法做收入证明；包括银行对账单证明，如果购房人有某某银行的银行卡，也同样可以过关。

　　李立新说的某某银行，在乌鲁木齐的网点不少，但显然不属于4大国有银行。“只要是有这两家银行的银行卡，业务员就可以想办法弄出来相关的流水证明。”

　　“这其实已经是行业的潜规则，我辗转服务于3个大型楼盘，基本上只要卖楼就会遇到这样的问题。”李立新坦承，以前大多是给买房人支招，让他们自己解决，从去年年初国家调控房地产后，有些同事开始了这种不得已的行为。同事中有很多从其他房产或者代理公司跳槽过来的，这些经验也就慢慢传开。即便现在工作中遇到新的情况，通过经验多的同事，也很快会得到的。

　　在他们的经验中，造假的资料向哪家银行申请也是有排名的。“首先要过我们公司贷款审核的一关，公司的同事通过后，基本上就可以往银行递交资料了，但投哪家银行也是有讲究的。”李立新表示，有3家银行是最后考虑的，他们审核的严；有两家银行审核比较松，如果购房人担心，就可优先选这两家银行。

　　即便这些银行都通不过，也不用担心，他们会将购房人的资料继续投到其他银行，直至通过为止。

　　据李立新介绍，他们为购房人造假，也是有一整套的流程。现在银行放贷审核的程序很仔细，很可能在对借款人调查的时候露出马脚，所以亦需要一整套的准备。“比如你办的是假离婚手续，那就要记住财产分割的情况，孩子跟谁，万一银行调查时，你说的情况和离婚证明里的不一样，就露出马脚了。如果收入证明是朋友单位帮着开的，要留对方单位的电话，一定要提前叮嘱好，万一接电话的人不知道情况，说没这个人就麻烦了。”

　　房产限购令等一系列楼市调控政策出台之后，市场反应如何呢？一家接受记者采访的大型房产公司营销总监刘迎春（化名）坦言，现在，新房的确难卖。

　　“目前购买新房的意向客户中，至少70%有贷款需求，仅有20%-30%的客户是一次性付款。”刘迎春说，现在的局面是，大多数客户中，已经有一套房，正是房产新政约束的对象，面临的贷款阻力比较大，这个问题，在乌鲁木齐尤其突出。

　　据刘迎春介绍，尤其是乌鲁木齐银行放贷既认房又认贷后（以前银行只看有没有贷款），新房销售一下就困难了。以前一个朋友代理销售的楼盘，一个月能卖掉上百套，现在一个月只能卖十几套。朋友急的，满嘴都是泡。

　　目前，乌鲁木齐销售新房都是先预订后销售，开工时就开始预订，收取一定的预订款，房产商基本上也不筛选客户，只要交钱就可以。等到房子正式开始销售，需要贷款的市民缴纳首付时，问题就出现了。一些人因为无法接受二套房60%的首付就放弃了购房计划，有些人交足了首付，却无法通过贷款，开发商资金不仅不能及时回笼，还要退出一些订金。　　

　　相比去年，今年贷款的难度更大，受到影响的购房人，至少占一半。加上国家对银行放贷金额的缩减，也延缓了购房人贷款的时间。原先1个月就能贷上款，现在两个月也不一定能贷上。“资金回笼速度的快慢，往往影响到一个项目偿还贷款、新项目开工的问题。稍有不慎，可能就会拖垮一家房产公司。”刘迎春说。

　　新疆大湾房产集团有限公司相关负责人表示，宏观政策的调整，对个人和房产公司的贷款影响都比较大，可以说是全方位收缩，所以今年不少房产企业明显感觉到，钱难贷了。尤其是中小房产公司和缺资金的房产公司，这次楼市的调控是致命的打击。估计调控一段时间后，一些房产公司就会退出市场，被一些实力强的房产公司接收。

　　应对楼市限购令网上出歪招

　　提醒十大“歪招”不可取

　　各地限购令出台后，将不少购房者挡在门外。于是乎，网上出现了许多“见招拆招”化解限购令的方法，例如编造虚假债务关系，假离婚，外地人和北京人结婚，或者办理假的纳税证明等等。对此，业内专家提醒，网上传言的规避招数风险很大，购房者贪图眼前利益将来得不偿失。

　　歪招1

　　假装借钱以房抵“债”

　　近日，广州有市民想出一个利用司法诉讼来“避限”的歪招。打个比方，买家A想买业主B的一套房，价格为100万，不过A有多套房被限购。A可以和B商量好，假称B向A借款100万元，又无法偿还，于是A把B告上法院，要求B偿还债务。开庭的时候双方会进行调解，这时双方同意把B手上的一套房给A作为抵偿100万元的欠债。这样法院会出具判决书执行，A凭着判决书就能去房管局办产权过户。交的手续费也就是法院的诉讼费，连二手房交易契税、营业税和个人所得税都不用交了。

　　买方可能蒙受经济损失

　　北京衡卓律师事务所律师朱爱民分析认为，此举本质上属于虚假诉讼，是法律所不允许的。这种“钻空子”的做法也许能够规避相关政策性规定，但法律上的风险却是无法规避的。尤其是买受方，弄不好不但达不到目的，反而会因此蒙受经济上的损失。

　歪招2

　　不办过户“委托公证”

　　新国八条，北京和广州都在楼市调控新政中限制购房套数，然而，一些炒房客善于用“委托公证”等手段避开新政限制，并最终达到低买高卖的目的。

　　一中院法官介绍说，炒房客为规避买卖房屋的相关税费，降低转卖成本，购房时一般不办理过户手续，而是在签订植入特别条款的买卖合同后，找出各种理由，要求业主到公证处办理房屋所有权和房屋买卖过户等事项的委托公证书，如果这时业主发现遭炒房客算计而不愿履行合同，炒房客便会要求业主赔偿违约金。这种操作方法可规避楼市新政对个人新购房屋套数的限制。

　有纠纷原房主将成被告

　　法官提醒说，炒房客的这种手段对房主和真正的购房者来说，都存在很大风险。首先，炒房客将该房屋转卖他人，炒房客只是名义的卖房人，形式上是代理原房主出售，若该合同履行过程中产生纠纷，原房主将被直接列为被告。其此，对购房者来说，原本应由炒房客承担的一些营业税，转嫁到购房者头上，而且房屋物业、供暖、水电气、有线电视、电信等事项的办理可能会涉及实名的问题，这些工作炒房客往往不能直接办理，购房者会因此产生不必要的麻烦，难以顺利取得房屋。

　　“很难讲这中间是否会发生有一方在操作过程中反悔，尤其是在房产交易上，因为涉及数额巨大，而且房价总是在不断的变动。尤其是对于买受方而言，甚至有可能遭遇一房或一车多卖、出售方卷款潜逃、诈骗以及其他原因导致的不能过户的风险等。”

　　严重者将被追究刑事责任

　　业内人士分析，这一做法对于业主来说有极大的风险，因为如果这个债权关系成立的话，买家在没有付100万的情况下是完全可以向业主追债的。如果买家提前把钱付给了业主，对于买家来说则存在业主卷款潜逃的风险。广州资深房地产律师、广东华安联合律师事务所副主任陈敏表示，这种情况属于虚假诉讼，民事诉讼法第102条规定，虚假诉讼法院可以根据情节予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。显然以这种方法来“避限”是以身试法。

　　歪招3

　　冒充公司员工 骗取纳税证明

　　据悉，网上已经有不少“黄牛”开始做假税单和假社保的生意。“被限购”的于先生在售楼处打听政策的执行细节。售楼小姐告诉他，可以通过办理假的纳税证明来买房。“找一公司冒充员工，补齐5年的税款加上给公司和黄牛的钱，5年的纳税记录大概四五万元就可以拿到。”听着似乎是那么回事，但是于先生思前想后，还是放弃了作假的打算，“最多再租两年房，如果被发现作假就是违法，代价太大了。”

　　提醒

　　一旦查出将负法律责任

　　业内人士指出，此前各政府部门之间的联网程度不高，导致一些环节可能产生“缝隙”，让违法人员钻了空子。而新政细则出台以后，住房城乡建设部门将会同公安、税务、民政、人力社保等部门建立信息共享和购房人资格核查机制。不正当骗取纳税证明属于违法行为，若购房者利用假证明来购房，一旦被审查出来，不仅不予办理产权登记手续，还要承担一定的经济和法律的责任。而部分购房者可能已经支付定金或者首付，将会有更多经济损失。对协助其办理的相关单位也会有相应处罚。

　　歪招4

　　假结婚、假离婚

　　除了办理假的证明之外，还有部分人群支招“假离婚”、“假结婚”等等。由于京籍的购房优势，北京户口如今被网友称为“北京绿卡”。为了突破限购，招数有：与有北京市户口的人结婚后获得购房的资格，购房之后再离婚。或者两个北京人假离婚，成为两个家庭后，便各有两套购房资格，购房后再复婚。

　　以小王与小张夫妻俩为例，其贷款买了两套商品房，因北京房价上涨很快，小两口获利颇丰，便想购买第三套房，但北京"认房又认贷"和"限购令"等调控政策使他们难以实现。小王和妻子小张商量，通过协议离婚的方式，将两套房产都分到小张名下，等小王买了第三套房后，两人再复婚。结果离婚后，小王需要用钱去买房时，小张却一再推脱，甚至失去联系，此后小王才发现，前妻名下的两套房屋已被她转卖，人也不见了踪影。法官提醒，即使"假离婚"，在法律上也会产生财产分割效力，导致财产产权转移。想通过假离婚规避的人，要警惕离婚财产法律风险。同样，"假结婚"后购房再离婚时，若结婚双方协商不好将会面临财产分割的纠纷，已经出现了不少假结婚后购房，在离婚时出现财产分割的纠纷情况等等。

　　上海一些“假证公司”透露，每个月基本上要做20-30张假离婚证件，都是房产中介为了帮助客户规避“二套房”而做的，不少中介还成了“假证公司”的老客户了。

　　弄假成真、财产理不清

　　白领徐先生为记者算了一笔账，按照最新的二套房政策，一套房子总价200万元左右，首付要100万元，1.1倍的利率，只要办个离婚手续，首付就至少省下一大笔钱，利息也少了很多。而另一位白领周女士说：“现在第三套房连公积金都不能贷了，我和老公的两套房子都是他的名字，如果办个离婚证，那么我就能享受首套房待遇了，想想还是挺合算的。”在目前的新政下，很多白领都在动“假离婚”的心思。

　　有白领还在网上发起投票：“有多少人会为了买房子假离婚？”这一投票引起了近百名网友参与，有人赞成，但更多的人提出了反对意见。一些网友提出：“如果为了买个房子，好好的家庭非要去办理离婚，也挺伤感情的。”另一位网友表示，为了利益而去办理离婚，实在不值得。因为从法律的角度讲，假离婚的风险很大，夫妻双方一旦办理离婚登记后，婚姻关系就已解除。如果在假离婚期间一方变心，弄假成真，则后悔晚矣。

　　“且不说假结婚、假离婚带来感情上的变化风险，实际操作中也很容易出现意外情况。”链家地产首席分析师张月认为，假结婚、假离婚都是非常不可取的手段。比如假结婚后，购房后再离婚，因为法律规定婚后房产属于夫妻双方的共同房产，若结婚时双方没有就房产权益提前协商一致，难免出现财产分割的纠纷。“结婚和离婚，以及中间涉及到房产的购买和分配，资金数额巨大、操作环节复杂，很容易出现问题。现实中已经出现了为购房假离婚，可是离婚后却没有复婚的情况，或者假结婚后购房，离婚时却由于财产分割长时间纠缠不清。”

　　制约“假离婚”仰赖监督细则

　　事实上，北京在4月份出台了限购政策之后，出现了不少假离婚的情况。上海、广州等楼市调控细则出台后，会否集中出现假离婚现象呢？“对于会不会集中出现这种情况，我觉得取决于两点：第一，限购令的存续时间，第二，监管层有无相关监督细则出台。”比如之前有个别城市出台过离婚3年以上的个人才能以个人名义购房。这样的细则将有效保证政策的完整执行，同时也有利于社会的安定和谐。

　歪招5

　　先签合同暂不过户

　　已经看好一套二手房的小刘，因为拿不出5年纳税证明而犯愁，一直陪着看房的中介担心生意黄了，就建议小刘“先签购房合同书，以后有购房资格之后再过户。”小刘一方面担心两年后房价上涨更买不起，另一方面又怕钱交了房子没过户就不是自己的，内心好生纠结。

　　难防“一房二卖”

　　部分经纪公司在新政后建议购房者可以先签购房合同书，在日后有购房资格之后再过户。业内人士指出这种做法不可取，先签合同后过户，由于没有过户，虽然合同有效，但是并不能够完全保证房产就是购房者拥有，而且难免会出现业主"一房二卖"现象。其次，在5年之内，难以保证政策就不会发生变化。

　　链家地产首席分析师张月表示，先签合同后过户，潜在的风险很大。首先由于没有过户，虽然合同有效，但是并不能够完全保证房产就是购房者拥有，而且难免会出现业主“一房二卖”现象。其次，这几年难以保证政策就不会发生变化，而发生什么变化又很难预料。签约不过户，购房者权利和财产安全均得不到保障。

　　歪招6

　　“三无”中介代办社保

　　京十五条出台后，仅仅三天时间，中介工作人员就打电话给客户表示可以代办五年社保了，其实在网站上搜索“代办 五年社保 北京”这几个关键字，就有大约118万的搜索结果，有不少专业公司都在网站上承诺可以代办五年社保。

　　记者打电话询问一家代办公司，对方说“社保只要满18岁就可以交，所以不管你五年前是否已经开始工作，只要你现在所在单位给你开一个减员证明，我们就可以帮你补交五年的社保”，关于政策问题，对方承诺这个绝对真实有效，大部分人办这个都是买房子用，不会有什么风险，再问的详细点，对方说具体的只能面谈。

　　提醒

　　查出造假将双重处罚

　　几番询问之后就可以发现，这些承诺可以代办的公司其实都是“三无”公司，没有自己的网站，没有公司具体的名称，也没有公司地址，只有服务项目和一个联系方式，其实就是在论坛里发的一个帖子，而正规的社保代办公司则表示只是可以帮工作满五年，没有连续缴纳社保的客户补交，但是不能提供假的社保证明，这个是违法的。对此专家表示，社保证明一旦查出有假，买房人将承担经济和法律的双重处罚，相应的公司也将面临严厉的行政处罚。

　　歪招7

　　把房子赠与父母

　　近日，不少上海市民奔赴房产交易中心办理赠与业务，或把自己的房子赠与父母，或把与父母联名买的房子中自己的部分赠与父母，进行“去名”。这一做法就是为了清空自己名下的房产，获得限购令下的购房机会。

　　父母有两套房或不能被赠

　　根据广州去年出台的限购令，非直系亲属间的房屋赠与同样适用于限购令，但直系亲属间的赠与则不纳入限购中。如果广州新限购令同样执行这一规定，有2套房的买家按照上述做法的确能获得新的买房资格。

　　但是这样做的成本并不低。因为即使是直系亲属间的房屋赠与，同样要交房屋评估价3%的税费。打个比方，赠与给父母的房子评估价为100万，就得交3万元的税。而赠与给父母的房子如果在5年内再转让的，还要交个人所得税，非普通住宅要交卖价的1.5%，普通住宅则是卖价的1%。如果新限购令把直系亲属之间的赠与也纳入限购范围，如果父母已经有两套房的，就不能接受子女的住房赠与了。

　　歪招8

　　注册成立公司来买房

　　据悉，近日已经出台限购令的多个城市中，几乎都没有对公司购买住房进行限购的，也就是说如果以公司名义购房，可以想买几套就买几套。

　　提醒

　　操作复杂成本高

　　据了解，注册成立公司来买房的确可行，但购房的成本会比个人购房高得多。据了解，在广州注册成立一家公司，需要至少3万以上的注册资金，手续费数百元。还必须提供办公场地，租写字楼的租金最少也需数百元。以公司名义购买普通住宅，契税一律为3%，即使是购房满5年后转让的住房也需要征收营业税，营业税为卖价的5.63%，比个人卖房的营业税5.5%要高一点。此外，日后房产转让时，以公司名义转让住宅还得交土地增值税，为利润的30%-60%，而个人转让住宅是免征土地增值税的。仅是这一项税费，一套房产升值50万元，以公司名义转让至少就得付15万元的税费。显然，以公司名义来买卖房屋，尽管不限购，但是极不划算。

　　歪招9

　　让开发商当长期包租公

　　有市民表示，限购后，开发商完全可自己当长期包租公，要求买家缴纳一大笔相当于总房款的租金，然后把房子长期租给买家就行了。可以先签订这样的长租约，等待限购令退出市场后再进行交易。“这样，开发商赚到了钱，目前被限购买不到房子的人也可以变相得到房产。”

　　提醒

　　买家可能拿不到房产证

　　业内人士指出，这种做法对购房市民来说风险巨大。其一，国家规定最长的租约只是20年，开发商不可能把房子租给买家70年，即使签署这样的70年租约也是无效的。其二，如果买家只是付房价一定比例的“租金”，承租房子一定年限，一旦房价涨，开发商就可能放弃租约，把房子转卖他人，买家不可能获得房产产权。

　　而对于开发商来说，开发商卖房就是为了迅速收回开发成本，转成长租，难以短期内回笼资金，显然也是难以接受这样的做法。

　　歪招10

　　假身份证明

　　由于有些购房者没有连续5年的纳税或者社保证明，一些人就设法办理假的证明或假的身份证。

　　将会有更多经济损失

　　"京15条"中明确规定，对于提供虚假证明的购房者不仅不予办理产权登记手续，还要承担一定的经济和法律的责任。其中，对协助其办理的相关房地产机构也会给与严肃处理。专业人士指出，政府对于购房资格的审查越来越严格，利用假证明来购房，一旦被审查出来之后将失去购房资格。而部分购房者可能已经支付定金或者首付，将会有更多经济损失。而且，有可能会对未来的购房造成影响。

　　专家：购房者贪图眼前利益将来得不偿失

　　对此，业内人士指出，上述各种“避限”手法都是歪招，当中有的很难达到买房投资赚钱的目的，有的存在较大风险，有的甚至是违法的，用这些歪招来“避限”极可能得不偿失。

　　用"道高一尺，魔高一丈"来形容目前政策规避招数并不为过，银率网提醒大家，面对这些歪门邪道，购房者须理性看待当前中央政府的调控政策，同时应认识到，利用一些不合规的手段来规避政策潜在风险很大，购房者的权利和财产的安全得不到法律保障。购房者不要盲目跟进，以免陷入不必要的纠纷从而保护自己的合法权益。

　作者:周旋