四问重庆教育地产 能否许给孩子一个未来

　　经过在运作中不断的模式化、品牌化、深入化，“教育地产”所蕴藏的巨大经济效益和社会效益开始浮出水面。然而重庆的教育地产究竟是种怎样的状况？这是开发商的口号、概念、炒作的营销噱头？还是政府、学校、开发商、家长多方共赢的成功模式？教育地产能否许孩子一个未来？这些问题也逐渐引起业内人士及购房者的关注。

　　是概念炒作还是价值体现

　　教育地产为何物

　　在业界，一直认为教育地产就是“名校+名盘”，在地产项目中引入学校(教育)，以提升项目附加值的一种开发模式。教育地产与名校的合作办学一般有民办公助、公办民助两种，基本模式是开发商出地、出资金，在校舍、设备等硬件上投资，并负责硬件设施的维护管理；学校出师资，负责日常教育教学管理。

　　目前在重庆，龙湖、鲁能、新欧鹏等地产开发商，只要有条件的，都在尽可能地通过这样的方式吸引购房者。

　　除开发商自己建的学校外，是不是就不能称为教育地产？在采访中，很多购房者认为，开发商自己建学校的楼盘，才能称为真正的教育地产。

　　但专家认为，这只是其中的一种。还有更多的楼盘，围绕名校、签约名校的就读机会，那也是其中的一种。以巴蜀中小学为例，周边很多小楼盘并没有直接建学校，但因地属管辖关系，其周边的子女在义务教育阶段，同样可以就读巴蜀。同样的情况，在沙坪坝也同样能有所体现。

　　市教委专家认为，一些家长在让孩子上学的问题上费尽了脑筋，非要挤进一、三、八等所谓的名校，但从市教委的教育资源搭配上，都尽可能地做到教育资源搭配的平衡，几乎每一个区域都有对应的重点学校。

　　如何购买教育楼盘

　　上名校一种是学区内的，另外就是有一些关系把孩子送进去。带来的问题是你选择的住宅不仅能让孩子上一所好学校，可能还需要接送方便、生活方便。这就带来了生活的问题。随着重庆城市规模的不断扩大，学区范围与居所之间的距离问题日渐显现。这不仅给家长带来了一些不可忽视的麻烦，更重要的是孩子们无形中浪费了宝贵的时间在路上，多多少少都会影响到孩子的生活状态。

　　因此，重庆晚报置业专家建议，如果买房重心是为孩子上学，首先要确定区域，重庆的知名学校不少，要根据自己的实际情况划定区域比较购买。一般购买学区房有两种选择，一种是购买一套小户型落户口，平时出租，并不自住。另一种是举家搬迁，既是学区也兼顾改善。无论哪一种，都要考虑家人上班、孩子上学路途的远近，是否方便。在能力许可的范围内选择一所比较好的学校。

　　能否许给孩子一个未来

　　随着教育地产概念在重庆市场的大行其道，业内人士开始关注其萌生的一些问题。中原地产重庆公司相关负责人认为，此种办校方式的好处显而易见，有力的出力，有钱的出钱，开发商与学校达成最优资源组合。尤其将教育作为产业看待的开发商，将会把办校放在与地产开发同等重要的位置。但是否能许给孩子们一个美好的未来却不容忽视。一些开发商所办的学校，其规模往往较小，并不一定能惠及所有的业主要求。而且，这种现象在未来的大规模生育潮内会越来越严重。

　　除此之外，引进学校进行地产与名校的嫁接表面看来是一件功在千秋的双赢结果，但是其中存在的开发商与学校之间的矛盾也是不可忽视的。“开发商在土地出让的时候出让金已经全部都付了，不会心甘情愿地将配套学校移交给教育机构去管理，自己建校，依托一个学校注入师资或者进行管理，那么“名校”很大程度上可能不是名副其实的。因为学校要有好的师资，好的师资要依托好的收入，如果学校建在社区里，小区能够支撑学校吗？答案肯定是不能的。一旦形成招生与师资力量不平衡的情况，肯定达不到名校的程度。这就是矛盾所在。

　　教育地产会留下后遗症吗

　　开发商毕竟是一家企业，其目的是追逐利益最大化，而办学校要投入很多资金，收益没有保证。再者学校建成之后的经营如何保障，一般的开发商都没有心思去顾及。其实这对开发商来说也是一个两难的选择。一方面，政府有规定，小区人口规模达到什么程度要配套建设幼儿园、小学，否则在规划上就不予批准。于是，与其被动挨批评，不如主动去建学校，一部分开发商开始主动建设配套教育设施。

　　但是铺开之后，问题便接踵而至：开发商建学校毕竟是要追逐利润的，并且也不像公办学校一样有财政拨款，收费就比一般的公办学校要高，并且名目繁多，成了高价幼儿园、高价小学。但是业主觉得亏啊，买房子时就已经掏了高价，现在上学又比别人贵，太不划算了。这就造成一对矛盾，导致开发商自己建的学校生源紧张，惨淡经营。

　　还有一个因素是，开发商建的学校，招的大都是本小区内的业主子女，这在他们上幼儿园时期还不明显，小学、中学时期差不多还可以维持，但是一旦这批业主的子女毕业了，这些学校的生源就会面临很大的问题。所以，开发商建学校，还得考虑人口规模和服务半径这些因素，因为事关后续生源。

　　三种情况可称为教育地产

　　陈卫东(重庆晟城房地产顾问有限公司 总经理)

　　广义的教育地产分为以下三种情况。一是开发商自己建学校，一般都是规模比较大的社区，配套建设幼儿园和小学；二是“借船下海”，开发商事先获悉政府在某处规划的有学校，就在其附近开发房地产，这种情况一般多见于沙坪坝区；三是新楼盘傍老学校，一般在老城区，由于拆迁或城中村改造，偶然出现一块土地可以开发房地产，开发商就会在宣传上傍上附近的学校，尤其是名校。

　　教育地产并不是重庆的首创，开发商们也是从外地学习得来的。在重庆明确提出教育地产的概念并将其作为重要营销手段，出现在五六年前，其中以鲁能星城的名头最为响亮。后来从其他楼盘的实践证明，这是一个行之有效的地产营销手段，并且屡试不爽。

　　教育部门师资上应多加扶持

　　王波(世联地产重庆市场咨询与战略研究中心总监)

　　事实上，我并不认可教育地产这样的定义。不管怎样，教育都只是楼盘的一项配套，其居住的属性还是远远大于其他属性。真正的教育地产，是围绕教育这一核心而发展起来的物业。重庆目前绝大部分被称之为教育地产的物业，都是为销售而炒作的概念。

　　现在，越来越多的开发商，只要是有机会，便会把教育概念引入楼盘中。虽然从某种意义上看，是对业主负责，但事实上，很多开发商在宣传过程中，与实际业主所得到的教育资源配套并不吻合。对开发商来讲，真正想要做好教育地产，就要真正对业主负起责任，不能误人子弟。同时教育部门也要在师资力量上予以扶持。(记者 吴从斌)

　　（重庆晚报 吴从斌）