广州二手房议价空间2年来最大 超7成降价成交

　　广州楼市进入“金九银十”，一手房降价促销初现端倪，二手房价格也闻风而动。满堂红研究部的最新报告显示，广州二手住宅平均议价空间为-4.9%，是近两年来的最大值，而降价成交的房源比例也达到了75.4%。

　　个别买家还价幅度达20%

　　满堂红、合富置业等中介机构日前纷纷发布了上月的广州二手楼市报告。其中，合富置业的报告指出，二手住宅价格指数（广州）环比上涨0.1%，同比去年8月上涨16.7%，而成交则略有回升。首次置业成交占比六成三，比上月有所增多。目前，买家还价现象普遍，还价幅度集中在5%—10%，个别买家甚至高达20%左右。

　　满堂红研究部的报告分析，随着一手楼市的优惠促销加剧，今年以来二手楼市的议价空间不断扩大，降价成交的房源比例不断升高。刚刚过去的8月，广州二手住宅平均议价空间为-4.9%，是近两年来的最大值。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，虽然目前广州的二手楼价较去年同期有20%以上的涨幅，但是从最能反映业主心态变化的议价空间数据来看，目前二手楼市业主的降价幅度已超过去年“4·15新政”后市场最为低迷的几个月份。数据显示，今年1月，二手楼市的议价空间还只有-2.3%，此后随着调控的不断深入，该数值一路走高。到8月，已经上涨至-4.9%的高位，比去年议价空间最大的5月（-4.6%）还要高。

　　“这表明，在今年年初，一套开价100万元的二手房业主平均只肯便宜2.3万元，而到8月已经可以便宜4.9万元，平均降价幅度接近5%，业主心态的松动非常明显。”肖文晓说。

　　“二手楼市议价空间不会无限扩大下去”

　　满堂红研究部的监测还显示，在今年的第一季度，二手楼市还有大约15%左右的房源成交价高于业主最初的放盘价，即“反价”成交，而降价成交的房源比例不到60%。随着调控益演益烈，业主的心态亦逐步走低，到8月，降价成交的房源比例已经扩大到75.4%的年内最高水平，而涨价成交的房源比例则缩减至5.5%。

　　肖文晓表示，自“新国八条”出台后，二手楼市的成交量应声而降，与新政前每月八九十万平方米的水平相比降幅超过四成。近几个月二手楼市的成交量在47万平方米左右的水平徘徊，但是由于限购、限贷等调控政策未松绑，即使楼市的成交量已经“触底”，也很难再像以前那样因为政策被市场消化而出现反弹。

　　肖文晓指出，目前的政策主要还是对投资性需求有较大影响，从最近两三个月的成交可以看出，如果是适合自住的物业，在业主价格让步之后，广州市场还是有承接力的，这也是成交量得以稳定下来的根本原因。因此，二手楼市的议价空间也不会无限扩大下去。对于置业者来说，现在市场上价格合理的房源比上半年明显增多，还不时有低于市场价的“笋盘”出现，不失为一个“淘房”的好时机。

　　限购下不少投资者转投商铺市场

　　值得注意的是，合富置业的研究报告还显示，受通胀高企的影响，长线投资型买家的比例有所上升。投资客六成以上选择一次性付款，需求集中在海珠、荔湾、白云、花都等区域，面积在80平方米以下，总价在90万元以下的小面积、低总价物业。此外，地段较好、面积40平方米以下的小户型写字楼式公寓也受到投资者的青睐。

　　受住宅限购影响，不少投资者转投商铺市场。合富置业分析，上月广州二手商铺的买卖成交量较以往明显增加，陈家祠、上下九、江南大道、东圃—车陂等中心区域优质地段的50平方米以下小面积临街商铺受到投资客的热烈追捧。从价格看，商铺的售价普遍较2010年上涨了两到三成。

　　南方网

（《南方日报》）