北京楼市现降价趋势 顺义“临空”区域价值凸显

鲁能·七号院售楼处正面

北京楼市在宏观调控的影响下，成交急剧萎缩，部分区域甚至出现价格跳水的境况。然而，记者注意到，顺义空港周边区域却一枝独秀地保持着平稳态势。

记者从北京市房地产交易管理网数据了解到，截止到9月3日，北京新建商品房库存量已经达到11万套，其中有商品期房72391套、现房住宅37634套，均接近了历史高位。预计9月份北京会有近30个项目开盘入市，在供应量不断上涨、签约依然低迷的双重影响下，年内库存量可能突破13万套。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队9月14日发布的数据显示，北京8月CPI同比上涨6.6%，其中居住类价格上涨8.6%。据相关统计，8月北京市租赁成交楼盘为2044个，较去年同期1320个同比增加54%，8月平均租金为3250元，较去年同期上涨11%。而在销售方面，今年1-8月北京住宅新开工面积1789.7万平方米，全市商品房销售面积为787.2万平方米，而住宅销售面积为541.9万平方米，则下降11.9%。结合北京房地产交易管理网的数据，北京8月楼市成交量创下近3年以来的新低。有分析认为，随着楼市调控的深入，开发贷款、购房贷款均收紧，整个楼市资金链呈现紧张趋势，第四季度北京楼市有望呈现价格下降趋势。

不过，也有分析人士认为，当前北京的楼市调控的影响体现于结构性的变化。“不同区域之间受到的影响差异较大，比如通州前两年房价涨幅过快，现在是一种理性回调。但是顺义新城的房价一直比较稳定，其靠近首都机场的临空优势还远未充分体现，尚处于价值洼地”。

顺义楼市尚处价值洼地

北京通州、大兴、房山等城区在2009年后楼市开始升温，并且涨幅过大。而在顺义区域，最早以别墅区引领市场，以温榆河、潮白河两大别墅区为主，是京城传统的别墅市场，从2009年开始，顺义的住宅市场开始全面起步。可见，与通州、房山近两年房价大幅攀升相比，顺义房价还处于一个相对较低的状态，大多位于1.2万-1.7万元/平方米之间，而现在房山均价接近1.8万元，通州则普遍高于2万元。

同为北京重点发展的新城，通州与顺义在新一轮调控下所受影响迥然不同。北京市房地产交易管理网上数据显示，今年上半年北京通州供应住宅项目20多个，住宅超过8000余套，而签约不足2000套，签约率不到1/4，位列北京市各区之末。而在顺义区，住宅市场供应几近真空，销售却一直比较稳定。数据显示，2011年以来顺义区新建商品住宅几乎没有新增供应，供销比高达1∶150。上半年入市的项目中，顺义楼市仅有鲁能·七号院、中景江山赋等少数项目推出新房源。数据显示，今年上半年顺义住宅销售面积为265668平方米。仅1-4月，新建商品住宅成交2542套，超过了通州整个上半年的销售套数。

多位市场人士表示，“从发展前景来看，通州楼市新城规划的利好已经提前透支，房山和大兴两个区域的发展前景还需要一段时间得以全面体现，从区域发展和房价综合考虑，今后顺义楼市很可能异军突起。”

从临空经济到宜居中心城

顺义区有着特殊地域优势，因为临近首都机场，临空经济有别其他城区。美国龙安集团总裁、著名建筑规划专家饶及人曾评价说：“顺义应该想办法留住临空经济带来的巨大人流，不能让他们成为来去匆匆的过客。”

这一状况正在发生改变。顺义区“十二五”期间，将围绕打造临空经济区、建设世界空港城的目标，以城市化、城市现代化为引领，将顺义建设成为北京市东北部中心城市。顺义区对新城进行整体开发布局，着眼于产业和宜居的结合，在就业、居住、医疗、教育、休闲等方面进行了全面规划，为顺义今后的一体化发展奠定了良好基础。据了解，鲁能地产是最早进入顺义的开发企业。自2002年起就专门成立了鲁能北京顺义新城建设开发有限公司，在顺义区政府授权主导下，负责顺义新城的一级开发。北京鲁能置业发展有限公司营销总监胡汉祥向记者介绍：“鲁能地产进入顺义8年来，已投入了30多亿元，完善了顺义区域市政基础设施配套，修建了13条市政道路，推动顺义新城区域价值的提升。”鲁能还为顺义区引入了国际著名的英国阿特金斯、美国帕金斯、西班牙马西亚、加拿大EDA等规划设计公司参与顺义新城规划，将世界先进的城市设计理念引入顺义，确定了顺义新城生态、滨水、国际、活力、宜居的发展目标。目前，国家地理信息产业园已在顺义新城奠基，金蝶软件等高新企业总部也已进驻，民生银行、北京银行、中信银行、中国人保集团等金融企业总部基地正在陆续进入。顺义新城正在跨入金融产业为重点、以总部经济为特色的新型经济增长时期。

另外，顺义新城正在配套风情商业街、大型购物中心、重点中小学、医院、星级酒店等，为区域居住人群提供生活便利。而已在顺义开发了优山美地、鲁能·七号院等项目的鲁能地产，创造良好的市场基础，坚定了一批品牌开发商对顺义发展的信心。北京市土地储备管理中心的土地交易数据显示，从2008年到2011年，已经有中粮、首开、龙湖、北辰、中铁置业实业等一批知名房企进驻顺义。现在，鲁能地产已由顺义新城的一级土地开发进入二级市场。其中正在销售的鲁能·七号院是所在区域2011年上半年的销售面积和销售金额双料冠军。胡汉祥向记者表示：“8年来，鲁能为顺义新城的建设付出了巨大的心血，也有了十分深入的了解，我们希望能继续扎根顺义，开发更多精品项目，提升区域的居住品质。“

低密度生态理念引领市场未来方向

在通州、亦庄、顺义这三个北京重点开发的新城中，顺义以低密度生态居住区定位与其他两个新城形成差异化定位。据了解，随着顺义的发展，传统的别墅区和老城区已经消化殆尽。近年来，随着鲁能地产等一批知名房企的进驻，顺义新城尤其是核心区域马坡已经逐渐崛起，成为低密度的高端居住区。其中，建筑规划面积约80万平方米的鲁能·七号院位于马坡核心区域，产品以低密度花园洋房、别墅为主，容积率仅为1.1左右，属于典型的低密度生态大盘。

在顺义新城开发低密度项目已经成为众多开发商的共识，顺义低密度项目也受到了市场的广泛认可。据胡汉祥介绍，鲁能·七号院吸引的不仅仅是顺义本地居民，目前来自朝阳、海淀等其他区域的购房者比例正呈不断上升趋势。从发展趋势上看，顺义新城未来有望成为特色鲜明的低密度居住带。

北京市出台的《潮白河绿色生态发展带综合规划》，对顺义区域内的潮白河流域沿线进行了规划升级。潮白河改造后，将重现碧水蓝天、绿草丰盈的美景，顺义在区域环境改善、生态宜居方面会得到进一步提升，这对主打低密度生态牌的顺义楼市，无疑又是新的重大利好。

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